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Calculadora de ITBI e custos de escritura
O cliente sempre pergunta: “além do valor do imóvel, quanto eu preciso ter?”. Aqui você responde com número, na frente dele.
Resposta rápida: os custos de aquisição de um imóvel no Brasil somam, na prática, entre 3% e 5% do valor da compra. Eles se dividem em três blocos: ITBI — imposto municipal sobre a transmissão, com alíquota que varia por cidade e costuma ficar entre 2% e 3%; escritura pública em tabelionato de notas; e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em uma compra de R$ 400.000 com ITBI de 2%, isso significa cerca de R$ 8.000 de imposto e mais R$ 6.000 de cartórios.
Dados da compra
Escritura e registro vêm pré-estimados e mudam sozinhos até você editar um deles.
Confirme sempre na fonte oficial. A alíquota do ITBI é definida por lei municipal e muda de cidade para cidade. Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do seu estado, reajustada periodicamente e escalonada por faixa de valor. Os valores pré-estimados aqui — 1% para escritura e 0,5% para registro — são apenas um ponto de partida.
Custos de aquisição
Estimativa para planejamento. Os valores oficiais saem da guia emitida pela prefeitura e do orçamento do cartório.
O que é o ITBI
O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal cobrado quando a propriedade de um imóvel muda de dono por ato entre vivos. Ele está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, e cada município define a alíquota, a base de cálculo e as hipóteses de redução por lei própria.
Duas consequências práticas disso: a alíquota que vale em Campinas não é necessariamente a que vale em Sumaré, e a base de cálculo costuma ser o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor de referência que a prefeitura atribui ao imóvel. Declarar menos para pagar menos imposto não reduz a cobrança e cria risco de autuação.
Quem paga cada custo
| Custo | Quem paga na praxe | Onde se resolve |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador | Prefeitura do município do imóvel |
| Escritura pública | Comprador | Tabelionato de notas |
| Registro da matrícula | Comprador | Registro de Imóveis da circunscrição |
| Certidões do vendedor | Vendedor | Cartórios e órgãos públicos |
| Comissão de corretagem | Vendedor | Contrato de intermediação |
“Praxe” não é lei: qualquer uma dessas responsabilidades pode ser negociada, desde que fique escrita no contrato de compra e venda.
Quando não há escritura pública
Em compras com financiamento imobiliário, o próprio contrato do banco tem força de escritura pública por força da Lei nº 9.514/1997. Nesse caso o comprador economiza o custo do tabelionato, mas continua pagando o ITBI e o registro — que inclui também o registro da alienação fiduciária em favor do banco.
Ordem prática das etapas
- Puxe a matrícula atualizada e confira ônus, penhoras e a titularidade real.
- Feche o contrato de compra e venda com os valores e responsabilidades definidos.
- Emita a guia do ITBI na prefeitura e pague dentro do prazo indicado.
- Lavre a escritura no tabelionato — ou assine o contrato do banco, se for financiado.
- Registre o título no Registro de Imóveis. É o registro que transfere a propriedade, não a escritura.
Perguntas sobre ITBI e cartório
Qual é a alíquota do ITBI?
Varia por município, porque é imposto municipal. Na maioria das cidades brasileiras fica entre 2% e 3% da base de cálculo. Consulte a lei municipal ou o portal da prefeitura do município onde o imóvel está — é o único lugar em que a informação é oficial.
Quanto custa a escritura de um imóvel?
Segue a tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do estado, escalonada por faixa de valor do imóvel. Como referência de ordem de grandeza, escritura e registro somados ficam em torno de 1,5% do valor da transação. O orçamento exato sai no próprio tabelionato.
Escritura ou registro: qual transfere o imóvel?
O registro. A escritura é o título que documenta o negócio; a propriedade só muda de dono quando esse título é registrado na matrícula, no Registro de Imóveis competente. Enquanto não houver registro, o imóvel continua no nome do vendedor.
Existe isenção ou desconto no ITBI?
Alguns municípios preveem redução para a primeira aquisição dentro do Sistema Financeiro de Habitação, e há hipóteses de não incidência previstas na Constituição, como certas integralizações de capital. Tudo depende da lei municipal — verifique antes de informar o cliente.
Quanto o comprador deve reservar além do valor do imóvel?
Como regra de bolso, de 3% a 5% do valor da compra cobre ITBI, escritura, registro e certidões. Em compras financiadas, some ainda a taxa de avaliação do banco e o registro da alienação fiduciária.
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