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Simulador de financiamento imobiliário
Compare os sistemas SAC e Price na mesma tela: parcela inicial, parcela final, total de juros e a renda mínima que o banco costuma exigir.
Resposta rápida: no sistema SAC a amortização é fixa, então a parcela começa mais alta e cai todo mês. No Price a parcela é fixa do começo ao fim, mas o total de juros pago é maior. Para um imóvel de R$ 400.000 com 20% de entrada, 10,5% de juros ao ano e 30 anos, o SAC começa perto de R$ 3.500 e termina perto de R$ 900; o Price fica em torno de R$ 2.900 nas 360 parcelas. Ajuste os campos abaixo com os números da sua proposta.
Dados da proposta
Os valores começam com uma média de mercado. Troque pelos números que o banco passou.
A conta usa a taxa efetiva anual convertida para mensal de forma composta. Seguro habitacional (MIP e DFI), taxa de administração e correção pela TR variam por banco e não entram nesta simulação — na prática elas somam de 3% a 8% ao valor da parcela.
Resultado
Estimativa para orientar a conversa, não é proposta de crédito. A aprovação, a taxa e o prazo dependem da análise do banco.
Evolução ano a ano
Parcela do último mês de cada ano e saldo devedor restante.
| Período | Parcela no mês | Saldo devedor |
|---|
SAC ou Price: qual explicar para o cliente?
Os dois sistemas pagam a mesma dívida, só distribuem os juros de forma diferente ao longo do tempo. A escolha muda o valor da primeira parcela — e é isso que costuma decidir a aprovação do crédito.
| Característica | SAC | Price |
|---|---|---|
| Amortização | Fixa | Crescente |
| Parcela | Começa alta e cai | Fixa |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Renda exigida no início | Maior | Menor |
| Melhor para | Quem quer pagar menos juros e pretende amortizar | Quem precisa de parcela previsível |
Como o cálculo é feito
Primeiro convertemos a taxa efetiva anual em taxa mensal equivalente, de forma composta: i = (1 + taxa anual)1/12 − 1. Depois:
- SAC: a amortização é o valor financiado dividido pelo número de meses. Os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor, que cai sempre no mesmo ritmo — por isso a parcela diminui.
- Price: a parcela é constante e sai da fórmula PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)−n). No começo quase tudo é juros; no fim, quase tudo é amortização.
A regra dos 30% da renda
A maior parte dos bancos brasileiros limita a prestação a cerca de 30% da renda familiar bruta comprovada. É por isso que a ferramenta mostra a renda mínima sugerida: se a primeira parcela do SAC estourar esse limite, o caminho costuma ser aumentar a entrada, alongar o prazo, incluir um segundo comprador na composição de renda ou migrar para o Price.
O que não está nesta simulação
Uma parcela real inclui itens que variam por banco, por idade do comprador e por localização do imóvel:
- MIP — seguro de morte e invalidez permanente, calculado sobre o saldo devedor e a idade do proponente;
- DFI — seguro de danos físicos ao imóvel;
- Taxa de administração mensal do contrato;
- Correção do saldo pela TR, pelo IPCA ou pela poupança, conforme a linha contratada;
- Custos de aquisição — ITBI, escritura e registro, que você pode estimar na calculadora de ITBI e escritura.
Some de 3% a 8% ao resultado para chegar mais perto do valor que aparece no contrato.
Perguntas sobre o simulador
Este simulador vale como proposta do banco?
Não. Ele serve para orientar a conversa com o cliente antes de ir ao banco. A taxa, o prazo e a aprovação dependem da análise de crédito, da avaliação do imóvel e da linha de financiamento escolhida.
Qual sistema tem a parcela mais barata?
No início, o Price. Ao longo do contrato, o SAC — porque o saldo devedor cai mais rápido e os juros incidem sobre um valor menor. Se o cliente pretende amortizar antecipadamente, o SAC tende a sair melhor.
Qual a entrada mínima em um financiamento imobiliário?
Depende do banco e da linha. É comum encontrar financiamento de até 80% do valor de avaliação, o que exige 20% de entrada. Algumas linhas chegam a 90%, e imóveis usados costumam ter limite menor que os novos.
O FGTS pode entrar como entrada?
Sim, quando o comprador e o imóvel atendem às regras do FGTS para aquisição de moradia. Neste simulador, basta somar o saldo previsto do FGTS ao campo de entrada.
Vocês guardam os valores que eu digito?
Não. O cálculo é feito no seu navegador e nada é enviado para os nossos servidores. Você pode usar a ferramenta na frente do cliente sem preocupação.
Depois da conta vem a apresentação
Simular a parcela é metade do atendimento. A outra metade é mandar os imóveis certos de um jeito que o cliente consiga comparar. O Vitrimov monta uma seleção com a sua marca e leva a conversa direto para o seu WhatsApp.
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